Как проверить квартиру перед покупкой в России?

Содержание

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить квартиру перед покупкой в России?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Читайте также  Сколько тонн можно перевозить по дорогам России?

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить квартиру при покупке? 7 пунктов чек-листа

Не купи двор, а купи соседа. Не купи квартиру, а купи всю историю и «поднаготную» к ней. Чтобы избежать подобных неурядиц надо или нанять грамотного риелтора, или самому проверить приобретаемую квартиру при покупке на «вторичке». КАК проверять и на ЧТО смотреть перед покупкой квартиры?

Санкт-петербургский городской суд

Как проверить квартиру при покупке на «вторичке»?

Как бы вам не приглянулась квартирка в готовом доме, надо обязательно проверить ее перед покупкой. Лишний раз обезопасить себя приобретая недвижимость у предыдущих хозяев может сохранить вам много времени и нервов.

Что только не выясняется после покупки «вторичного» жилья: родственники, долевые хозяева, дети-внуки-квартиранты, долги и штрафы. Давайте разбираться, как проверить квартиру «чистоту» перед покупкой и какими ресурсами для этого пользоваться.

Ниже привожу список ресурсов и ссылки для проверки, которым меня научила риелтор из Москвы и просто хороший человек — Ольга Мажуть.

1 — Выписка ЕГРН

Заказываем выписку на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1

ЧТО проверить?

  • соответствие ФИО собственника по данным Росреестра и бумажным документам
  • ограничение права
  • залоги объекта
  • другие особые отметки

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.

Выписка ЕГРН, ЕГРП или свидетельство — по сути неважно и зависит от характера сделки. По опыту — ЕГРН сильнее и может возместить отсутствие свидетельства о праве собственности, купленной до 15 июля 2016 года.

Стоимость заказа выписки ЕГРН 300-400 рублей.

Данные считаются «свежими» в течение 30 дней. Если ваша сделка купли-продажи квартиру на «вторичке» затянулась по каким-то причинам и уже прошел месяц после получения ЕГРН справки, то лучше заказать выписку повторно: за месяц в квартиру мог уже кто-то прописаться, например.

2 — Росреестр

Ссылка на сайт Росреестра — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

ЧТО и КАК проверить?

  • вводим кадастровый номер или адрес объекта и получаем данные
  • сверяем площадь квартиры — в базе Росреестра и в свидетельстве о праве собственности или выписки ЕГРН
  • сверяем фактический адрес в базе Росреестра и в документах

3 — Суды и судебные дела

Идем на сайт городского суда (в каждом городе — свой суд):

  • Московский городской суд https://www.mos-gorsud.ru/
  • Санкт-Петербургский городской суд http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru/

ЧТО и КАК проверить?

  • вводим адрес прописки или регистрации собственника
  • вводим адрес приобретаемого объекта недвижимости
  • ФИО собственника
  • проверяем наличие судебных дел по ФИО собственника

4 — Банкротство хозяина квартиры

Нельзя покупать квартиру у банкрота физлица или ИП по заниженной стоимости.

Если есть риск признания гражданина банкротом, нельзя приобретать у него имущество по заниженной стоимости, поскольку очень велик риск расторжения сделки изъятия имущества и полного отсутствия возврата денежных средств.

Цена объекта обязательно должна быть рыночной, иначе конкурсный управляющий легко аннулирует сделки и вы потеряете и квартиру, и еще штраф заплатите.

Проверяем по данным Единого Федерального реестра сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?attempt=1

ЧТО и КАК проверить?

  • ФИО собственника по выписке из ЕГРН
  • ФИО супруга или супруги собственника
  • регион
  • категорию банкротства

5 — Наличие долгов, штрафов и незавершенных исполнительных производств собственника квартиры

Наличие долгов, штрафов и незавершенных исполнительных производств собственника квартиры говорит о его предбанкротном состоянии.

Если купить такую квартиру, то приставы и коллекторы могут однажды прийти к вам — и отвечать на запросы судебных приставов придется тоже вам как новому собственнику квартиры.

Служба судебных приставов http://fssprus.ru/

ЧТО и КАК проверить?

  • вводим ФИО собственника, супруга или супруги
  • регион
  • проверяем суммы долга
  • в целом понимаем, что за человек продает нам квартиру, как он жил и кому должен

6 — Архивная выписка из домовой книги

Также надо бы запросить у собственника квартиры архивную выписку из домовой книги, которую может получить только лично собственник либо его доверенное лицо.

Выписку из Домовой книги можно получить в паспортном столе соответствующих контор – ЖЭК, ЖЭУ, РЭУ, УК или ТСЖ. Либо в паспортном столе местного управления федеральной миграционной службы – УФМС.

Во многих крупных городах (в т. ч. в МосквеВыписки из Домовой книги, как и другие справки жилищно-коммунального значения, выдаются в специализированых центрах работы с населением: МФЦ «Мои документы» (многофункциональные центры предоставления госуслуг).

Риелтор без доверенности собственника или покупатель (3-е лицо) НЕ могут получить этот документ.

Однако есть альтернатива архивной выписки, хотя бы чтобы понять сколько человек являются собственниками и кто зарегистрирован в квартире.

  • Справка о регистрации по форме 9
  • Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан по форме 12
  • Единый жилищный документ (ЕЖД)

7 — Проверяем паспорт собственника на действительность

Сервис ГУВМ МВД России http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000

Проверяем паспорт самого собственника, его супруга или супругу.

Вот так можно проверить квартиру «на чистоту» перед покупкой и понять, что за объект, с какой историей вы покупаете. Если уж и делать себе сюрпризы, то только приятные.

Скачать чек-лист проверки надежности застройщика можно здесь.

Обязательно подписывайтесь на мой Инстагрампро недвижимость: там есть то, чего нет здесь на канале!Канал в Телеграм «Накопить и вложить»— Пишите на почту, всем отвечаю — yneumannspb@yandex.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5c0a7740c820e600ad7a08f2

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту в 2020

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость. При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой. Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

  • Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
  • Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
  • Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
  • Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
  • Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
  • Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении. Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

  1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
  2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
  3. Военнослужащие по призыву.
  4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
  5. Люди, проживающие в домах для престарелых.
Читайте также  На какие машины нужен тахограф в России?

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, как купить или продать квартиру с несовершеннолетними, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

  1. Зайти на официальный сайт органа Росреестра, прокрутить немного вниз и кликнуть на надпись: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
  2. На открывшейся странице поставить галочку, выбрав вариант, по которому требуется найти информацию. Поиск ведется по кадастровому или условному номеру, адресу квартиры или номеру права. Нажать кнопку «Сформировать запрос».

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Подробнее о том, как купить квартиру без риелтора, читайте далее.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kak-proverit-kvartiry.html

Проверить чистоту квартиры при покупке: самостоятельно, онлайн в 2019 г

Последние изменения: Май 2019

При приобретении жилья в новостройке необходимо иметь только требуемую сумму денег, а вот при покупке недвижимости на вторичном рынке надо уметь грамотно ею распоряжаться, чтобы не потерять накопленные денежные средства, во избежание этого надо проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.

Нередко люди нанимают специалистов в этой области, но финансирование грамотных юристов или риэлтеров может очень дорого обойтись, потому рассмотрим, как разобраться со всем собственноручно. С проверки каких документов стоит начать? Куда обращаться? Что необходимо знать?

Для проверки недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации прав – следует истребовать этот документ, если квартира давно в собственности продавца, конкретнее до 15.07.2016 г., так как после этой даты документ заменен на выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (именуемый далее ЕГРН).

Благодаря свидетельству можно получить много сведений:

  • Площадь продаваемого недвижимого объекта;
  • Причины возникновения права собственности (у продавца);
  • Дата возникновения прав на собственность;
  • Информация о владельце.

Выписка из ЕГРН – информирует о проектных размерах объекта продажи, даты и причинах возникновения права, но отличием от свидетельства является присутствие информации об обременении и ограничении приобретаемой собственности, и наличие более детальной информации о владельце. Этот документ играет важную роль при проверке жилья от которого зависит чистота сделки. Ранее выдача выписки осуществлялась из Единого Государственного Реестра Прав собственности (именуемый далее ЕГРП), но после 01.01.2017 все сведения об объектах недвижимости содержатся в ЕГРН.

Кадастровый паспорт – информирует покупателя об узаконенной перепланировке. Как правило, истребуется кредиторами, если недвижимость приобретается в ипотеку. Выдаётся только при наличии кадастрового учёта, без которого невозможна продажа. Фактически представляет собой выписку из Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН). Если жильё было куплено после 2017 г. выписка выдаётся ЕГРН.

Выписка из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) – предоставляет сведения о переходе прав собственности до 1998 г. Как правило, данную справку требуют для полного исследования «замороченности» жилья, которое продаётся каждый год.

Справка «О регистрации» (Форма №9) – предоставляет сведения, касающиеся лиц зарегистрированных или снятых с учёта в продаваемом объекте недвижимости, а также их связь с собственником (родственники или посторонние люди).

Справка «Характеристика жилого помещения» (Форма №7) – информирует о точных технических характеристиках объекта продажи.

Благодаря справке можно получить следующие сведения:

  • Площадь каждой комнаты квартиры;
  • Высота нижней поверхности перекрытия (потолка);
  • Информация о материалах, использованных при строительстве дома и отделки квартиры;
  • Дата постройки и характеристика отопительной системы.

Обратите внимание!  Выписка позволяет узнать не только общий метраж всей квартиры, но и отдельных комнат, нередко риэлторы перевирают с размерами. Та же самая ситуация с материалами, не всегда посетив объект и сделав полноценный осмотр можно понять из чего он сделан и насколько качественно построен дом, квартира.

Справка «О снятии с регистрации некоторых категорий граждан» (Форма №12) – информирует покупателя об участниках, снятых с учёта в приватизации. Главным отличием от Формы №9 является то, что в данном документе указаны сведения о лицах, отбывающих наказание, проходящих службу в армии, находящихся в психоневрологическом интернате, безвестно пропавшие.

Обратите внимание! Лица, находящиеся в местах лишения свободы не прописаны в жилье, но при их освобождении за ними сохраняется право пользования, а также они могут снова зарегистрироваться в квартиру даже уже с другими собственниками.

Выписка из домовой книги – данная выписка, по своим сведениям, во многом схожа с формой №12, так как также предоставляет информацию о зарегистрированных и снятых с учёта. Этот документ может получить только сам собственник в Едином Расчётном Центре (именуемый далее ЕИРЦ).

Проверка через онлайн ресурс Федеральной Налоговой Службы (ФНС) – благодаря сайту ФНС можно узнать информацию об адресах регистрации юридических лиц. В данной ситуации необходимо проверить адрес покупаемого жилья, не зарегистрированы ли на него какие-либо организации. Регистрация юр. лица на адрес покупаемого имущества не является серьёзной проблемой, так как его можно перерегистрировать.

Для проверки владельца

Паспорт владельца недвижимого объекта – при получении его копии необходимо сверить данные с выписок из ЕГРН, ЕГРП, справок. Таковыми данными являются год, место рождения, Ф.И.О. собственника, иногда требуется номер и серия паспорта, благодаря этим данным можно сделать вывод об оригинальности документов. Необходимо посмотреть на возраст владельца собственности, так как при его несовершеннолетии, недееспособности, оформлением/подтверждением договора купли-продажи будет заниматься, орган опеки и попечительства либо их представитель.

Справка из Психоневрологического диспансера (именуемая далее ПНД) и Наркологического диспансера (именуемая далее НД) – данная справка может быть получена только самим собственником по месту постоянного проживания. О подлинности данной справки можно узнать в регистратуре соответствующих диспансеров. Иногда вместо справки продавец может предоставить водительские права, лицензия на оружие или военный билет.

Если в дальнейшем при судебном разбирательстве выяснится факт состояния бывшего собственника на учёте в НД или ПНД, то приобретённое жилье и сделка будут признаны недействительными. Часто бывают случаи, что даже при предоставлении требуемых справок суд всё равно возвращает недвижимость бывшему владельцу, чтобы этого избежать следует провести медосвидетельствование продавца перед непосредственной передачей квартиры.

Несостоятельность (банкротство) – при появлении института банкротства для физических лиц с 2015 г. большинство мошенников совместно с недобросовестными банками начали проворачивать аферы.

Обман заключался в том, что при продаже объекта недвижимости продавцом в отношении которого происходила/произошла процедура признания банкротства, кредиторы оспаривали сделку и «якобы» забирали деньги у продавца, и квартиру.

Читайте также  Как провезти кошку в самолете по России?

Для того, чтобы узнать информацию о статусе собственника жилья, необходимо обратиться в Единый Федеральный Реестр Сведений о Банкротстве (именуемый далее ЕФРСБ) или в Арбитражный Суд (сайт) не подало ли лицо заявки на оформления банкротства. Идеальным решением данной проблемы будет избегание лиц в отношении которых производится данная процедура.

Информация из ресурса ГАС «Правосудие» — благодаря этому онлайн сервису возможно узнать, о наличии каких-либо судебных процессов в отношении покупаемого жилья. Довольно часто происходит, что права на собственность оспариваются и во время судебных разбирательств один из собственников задёшево продает объект спора. Единственным решением данной проблемы является заблаговременная подготовка обращения в ГАС (Государственная Автоматизированная Система) и по его результату прекращение/продолжение заключения сделки.

Информация из Федеральной Службы Судебных Приставов (ФССП) – очень важно проверить задолженности продавца перед покупкой, так как собственник может являться злостным должником, в отношении которого может вестись исполнительное производство. По итогу этой процедуры квартира изымается судебными приставами (арест имущества).

Наличие обременений и ограничений на квартиру

Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.

Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.

Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:

  • Ипотекой;
  • Арендой;
  • Рентой;
  • Арестом имущества;
  • Доверительным управлением.

Для покупки жилья с полноценными правами собственника требуется снять все ограничения. К примеру, в ипотеке требуется выплатить долг кредитору, в аренде или ренте прекратить, или дождаться окончания договора, при аресте имущества ждать разрешения спора с государственными службами и так далее.

Наверняка Вы уже заметили, что для осуществления разрешения данной проблемы требуется лишь одно, ждать. Это и является главной загвоздкой при заключении сделки, если же квартира всё-таки куплена с обременениями/ограничениями, учтите, что возврат денег до разрешения спора невозможен, а судебные разбирательства могут длиться годы.

Лица ограничивающие права на собственность

 

Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.

Жильцы, которые не были своевременно сняты с учёта – при истребовании выписки из домовой книги и формы №9,12 внимательно ознакомьтесь с лицами, которые были выписаны или наоборот вписаны. Особое внимание уделите внимание посторонним лицам, не имеющих родственные связи с собственником.

Наследники – при покупке имущества, которое продавец получил по наследству необходимо узнать, когда оно было оформлено в собственность. Если срок оформления составляет меньше 3-х лет желательно избежать покупки такового жилья, так как могут появиться наследники, желающие оспорить право собственности в суде.

Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.

Арендаторы – бывают случаи, когда собственник продаёт жильё вместе с его арендующими. При покупке таковой квартиры вам переходят права арендодателя и выселение арендующих уже будет Вашей «головной» проблемой, во избежание таких ситуаций обговорите, чтобы сам продавец расторгнул договора аренды до совершения сделки.

Заключение

Проверка квартиры перед покупкой не может обезопасить сделку на все 100%, даже если обращаться к специалистам. Фактически каждая сделка индивидуальна, со своим набором «персонажей», прописанных в квартире и обстоятельствами при продаже. Проверка на юридическую чистоту приобретаемого имущества не должна переходить грани разумного, не надо досконально углубляться в личную жизнь собственника и его родственников без надобности. Обратите внимание не только на сам объект недвижимости, но и на законность передачи денежных средств и условий сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/proverit-chistotu-kvartiry-pri-pokupke-samostoyatelno/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Lori

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора — это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. 

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. 

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д. ). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта. Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России — там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется. Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца — возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях, которых нельзя выписать из квартиры, читайте здесь.

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12617/kak_proverit_kvartiru_pered_pokupkoj/